Расчет стоимости проектирования и строительства

Когда церковная община намеревается строить капитальный храм, неизбежно встает вопрос о количестве средств, необходимых для его проектирования и строительства. По древним правилам, архиерей благословляет строительство только в том случае, когда у общины есть твёрдая уверенность в том, что она сможет финансировать сама, или с помощью благотворителя, весь инвестиционный цикл до введения храма в эксплуатацию. Подготовлено ortox.ru и архитектором М.Ю. Кеслером

Стоимость проектирования нового храма может быть определена по «Сборнику базовых цен на проектные работы для строительства в г. Москве  МРР – 3.2.06.06–06».

Сборник базовых цен определяет условия и правила формирования базовых цен на проектные работы на основе натуральных показателей (в нашем случае на основе кв.м. общей площади храма).

Базовые цены на проектные работы рассчитаны в уровне цен на 01.01.2000 и являются основой для определения договорной цены между заказчиком и проектной организацией, частной фирмой или физическим лицом, осуществляющими на законной основе архитектурно–строительное проектирование.

В сборнике представлены порядок и условия расчета стоимости проектных работ, учитывающие состав и стадийность проектной документации, а также усложняющие факторы проектирования.

В состав основных проектных работ предусматривается разработка необходимого и достаточного комплекта проектной документации на объем строительства (кроме дополнительных и сопутствующих работ) в пределах отведенного земельного участка.

В базовых ценах на проектные работы учтены и не требуют дополнительной оплаты затраты на проектные работы в объеме требований нормативных документов, в том числе:

а) разработка благоустройства и озеленения территории в пределах отведенного участка;

б) разработка внутренних инженерных сетей здания (но без внутриплощадочных и внешних сетей);

в) защита проектной документации в органах экспертизы и утверждающих инстанциях и внесение соответствующих изменений по их замечаниям;

г) участие в составлении задания на проектирование;

д) определение стоимости и договорной цены на проектирование и составление договора на выполнение проектных работ.

В базовых ценах на проектные работы не учтены и требуют дополнительной оплаты следующие основные затраты на проектные работы:

– сбор исходных материалов и данных для проектирования, включая выбор участка строительства, получение технических условий на проектирование;

– градостроительное обоснование размещения объекта строительства и разработка архитектурно–градостроительного решения;

– подготовка материалов и документов для формирования акта разрешенного использования участка для осуществления строительства;

– разработка проекта архитектурной колористики фасадов, включая паспорт колористического решения;

– изготовление демонстрационных макетов, буклетов и других иллюстративных материалов;

– корректировка проектной документации в связи с изменением задания на проектирование или изменением нормативной документации на проектирование;

– разработка художественно–декоративных решений здания, кроме строительных решений интерьеров;

– разработка проектных решений в нескольких вариантах в соответствии с заданием на проектирование;

– проектирование систем противопожарной и охранной сигнализации, автоматики пожаротушения и дымоудаления, оповещения о пожаре, противопожарной вентиляции, проектирование систем видеонаблюдения;

– разработка мероприятий по разделу «Охрана окружающей среды»;

– разработка инженерно–технических мероприятий, связанных с ГО и ЧС;

– разработка проекта архитектрного освещения;

– разработка дендроплана и перечетной ведомости с расчетом компенсационной стоимости за вырубаемые зеленые насаждения;

– разработка проекта наружных инженерных сетей;

– сметная документация;

– командировочные и транспортные расходы, связанные с проектированием объекта вне пункта местонахождения проектной организации;

– расходы на междугородние телефонные переговоры, связанные с проектированием;

– расходы по изготовлению по просьбе заказчика дополнительных экземпляров проектной документации сверх четырех обязательных;

– составление исполнительных чертежей и документов по приемке объекта в эксплуатацию;

– работы по авторскому сопровождению утвержденного проекта, включая авторский надзор за строительством;

– налог на добавленную стоимость (НДС).

Стоимость основных проектных работ в текущих ценах определяется по следующей формуле:

С_пр = (а + б х S)  х К₁ х К₂

где:

С_пр – стоимость основных проектных работ в текущих ценах;

«а» и «б» – параметры базовой цены (в соответствии с п.8 табл. 3.7.1 Сборника (стоимость проектирования определяется применительно к киноконцертному залу из–за отсутствия прямой расценки);

S – общая площадь храма (определяется как сумма площадей, измеренных в пределах внутренних поверхностей наружных стен, а также площадей хоров. Площадь лестничной клетки включается в площадь этажа с учётом площади в уровне данного этажа);

 

S – общая пл. м2	а тыс. руб.	б тыс.руб/м2
до 500	1205.0	–
от 500 до 1000	265.0	1.880
от 1000 до 3000	835.0	1.310

 

К₁ – произведение корректирующих коэффициентов, учитывающих усложняющие факторы и условия проектирования, в т.ч.:

– здание в составе исторической застройки 1.3;

– здание в хоне охраняемого ландшафта 1.2;

– здание на реконструируемых территориях 1.2–1.3;

–  здание, признанное решением Архитектурного Совета уникальным 1.1–1.3;

К₂ – коэффициент пересчета базовой стоимости проектных работ в текущий уровень цен, который принимается поквартально Межведомственным советом по ценовой политике в строительстве (на 3 кв. 2009 г  К₂=3.03).

 

Например, для храма общей площадью 600 м2 стоимость основных проектных работ составит:

С_пр = (265 + 1.88 х 600) х 3.03=4220.8 тыс.руб.

 

Стоимость основных проектных работ по комплексам, состоящим из нескольких зданий, определяется отдельно по каждому зданию (храм, церковно–причтовый дом, часовня и т.д.), образующему комплекс, а затем суммируется.

Договорная цена на проектные работы формируется на базе стоимости основных проектных работ с учетом дополнительных работ и сопутствующих расходов (см. выше).

Для укрупненного расчета можно применить повышающий коэффициент К₃ порядка 1.5, учитывающий стоимость дополнительных работ и сопутствующих расходов[1].

Тогда договорная цена на проектную продукцию в нашем примере составит:

 

С_дог  = С_пр х К₃ х К₄

где:

С_дог – договорная цена на проектные работы;

К₃ – повышающий коэффициент, учитывающий стоимость дополнительных работ и сопутствующих расходов;

К₄ – НДС в размере 18 %.

 

С_дог  = 4220.8 х 1.5 х 1.18 = 7470.8 тыс. руб.

 

Проектные работы выполняются, как правило, в две стадии и делятся на стадии Проект и Рабочая документация.

Стоимость стадии проектирования составит:

 

С _{(П (Рд)} = С_дог х К₅₍₆₎,

где:

С _{П (Р)}  – стоимость проектных работ на стадии проектирования;

С_дог – договорная цена на проектную продукцию;

К₅₍₆₎ – коэффициент, учитывающий стадию проектирования, в т.ч.:

– стадия Проект [П]  К₅=0.4;

–  стадия Рабочая документация [Рд]  К₆= 0.6.

 

Договорная цена основных проектных работ  на  стадии Проект составит: 

 

С _(П)  = 7470.8 х 0.4 = 2988.3 тыс.руб.

 

Стоимость основных проектных работ  на  стадии Рабочей документации составит:

 

С _(Рд)  = 7470.8 х 0.6 = 4482.5  тыс. руб.

Стоимость строительства[2] укрупнённо может быть определена по значению норматива стоимости основных проектных работ от стоимости строительства.

Стоимость строительства ориентировочно составит:

 

С_стр= (С_дог х 100) / n

где:

С_стр – стоимость общестроительных работ;

С_дог – договорная цена на проектную продукцию;

n  – норматив стоимости основных проектных работ от стоимости строительства[3].

 

С_стр= (7470.8 х 100):5=149416 тыс.руб.

 

Произведенный расчет можно проверить, используя единичные данные стоимости проектов–аналогов, где стоимость общестроительных работ кубического метра храма составляет от 25 до 35 тыс. руб.

В нашем случае храм общей площадью 600 м² со средней высотой порядка 10 м будет иметь строительный объем 6000 м³.

Тогда стоимость общестроительных работ составит:

 

С_стр= 6000 х 25000 = 150000 тыс. руб.

 

Архитектор М.Ю. Кеслер

Архитектор Кеслер